為了孩子上學(xué)方便，江蘇省蘇州市的王先生想在學(xué)校附近租賃房屋，并在中介的介紹下看中了一套配恒溫、恒濕、恒氧“三恒”系統(tǒng)的科技住宅。雖然相較于其他同地段房屋，這套科技住宅租金比較高，但考慮到居住的舒適性、距離學(xué)校較近等原因，王先生以每月4800元租金與房東李小姐簽訂了為期半年的租賃合同。

轉(zhuǎn)眼到了學(xué)期末尾，租期已經(jīng)過(guò)去5個(gè)月。正值黃梅天，王先生帶著孩子外出，沒(méi)有關(guān)閉客廳窗戶(hù)。2024年7月初，王先生一家回到房屋，發(fā)現(xiàn)多個(gè)房間墻面出現(xiàn)大面積霉變，遂與李小姐進(jìn)行溝通。李小姐提示王先生關(guān)窗：“客廳窗戶(hù)怎么能不關(guān)呢，就是因?yàn)殚_(kāi)了窗才發(fā)霉的。”王先生卻反問(wèn)李小姐：“房間發(fā)霉，不開(kāi)窗怎么行？”

溝通無(wú)果后，李小姐帶著小區(qū)物業(yè)服務(wù)人員、中介以及房屋修理人員到現(xiàn)場(chǎng)查看，發(fā)現(xiàn)全屋墻紙墻壁發(fā)霉、吊頂多處有水跡，原因?yàn)槲搓P(guān)窗戶(hù)導(dǎo)致濕氣侵入、水珠長(zhǎng)時(shí)間附著在“三恒”系統(tǒng)墻壁所致，預(yù)估維修需耗時(shí)1個(gè)月。雙方對(duì)修繕問(wèn)題無(wú)法協(xié)商一致，同年7月5日，王先生搬離房屋。

李小姐訴至蘇州市虎丘區(qū)人民法院，要求確認(rèn)合同解除，并要求王先生賠償損失及維修費(fèi)用1.3萬(wàn)元。王先生則提出反訴，要求確認(rèn)合同解除的同時(shí)，李小姐退還剩余租金、押金并支付違約金。

案件審理過(guò)程中，經(jīng)法官實(shí)地勘查，發(fā)現(xiàn)案涉房屋樓棟墻面貼有《科技系統(tǒng)使用注意事項(xiàng)》，載明“夏季制冷期間不要開(kāi)窗通風(fēng)，以防高溫高濕空氣進(jìn)入戶(hù)內(nèi)，造成墻面結(jié)露發(fā)霉”。承租房屋室內(nèi)窗戶(hù)上貼有“房間采用科技系統(tǒng)，請(qǐng)不要開(kāi)窗，以免造成房間墻體結(jié)露”的注意事項(xiàng)。聊天記錄顯示，房屋出租時(shí)，中介人員明確告知房屋系科技住宅，不能長(zhǎng)時(shí)間開(kāi)窗。

法院經(jīng)審理認(rèn)為，房屋租賃實(shí)際使用的5個(gè)月期間，房屋并無(wú)任何霉?jié)n，李小姐已盡交付符合正常安全使用條件房屋的義務(wù)。同時(shí)，根據(jù)房屋樓棟墻面、室內(nèi)窗戶(hù)相關(guān)提示以及中介人員的聊天記錄，李小姐也合理告知了房屋使用注意事項(xiàng)。但王先生在梅雨季開(kāi)窗，存在明顯使用不當(dāng)，應(yīng)承擔(dān)維修責(zé)任，其拒絕履行維修義務(wù)，違反合同約定，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

考慮到雙方均有意向解除合同，且王先生于2024年7月5日實(shí)際搬離，法院依法確認(rèn)租賃合同于7月5日解除。合同解除后，李小姐應(yīng)退還合同未履行期間對(duì)應(yīng)租金、押金，王先生需賠償房屋維修費(fèi)用及房屋維修期間的空置損失。李小姐明確表示無(wú)再出租打算，結(jié)合房屋實(shí)際維修時(shí)間和維修成本，法院依法判決雙方租賃合同解除、王先生賠償李小姐1.1萬(wàn)余元，李小姐退還押金及剩余房租。雙方均未上訴，判決已生效。

特殊類(lèi)型房屋需嚴(yán)格遵守使用規(guī)范

□ 說(shuō)法

隨著生活品質(zhì)的升級(jí)，科技住宅的智能化不斷提升，對(duì)一些生活習(xí)慣也產(chǎn)生了重大影響。正如本案中，王先生租住的房屋是具有恒溫、恒濕、恒氧“三恒”系統(tǒng)的科技住宅，相較于普通住宅在使用時(shí)就有了很多注意事項(xiàng)。王先生與李小姐因案涉房屋墻紙霉?jié)n等維修責(zé)任發(fā)生爭(zhēng)議，而違約責(zé)任如何確定，還需要結(jié)合房屋的特殊性。

因王先生確認(rèn)在2024年6月24日至30日期間全家外出且未關(guān)閉客廳陽(yáng)臺(tái)的窗戶(hù)，當(dāng)時(shí)為梅雨季，頻有暴雨。開(kāi)窗行為構(gòu)成不當(dāng)使用和不當(dāng)保管房屋，以致案涉房屋客廳、臥室、吊頂?shù)榷嗵幊霈F(xiàn)霉?jié)n等現(xiàn)象，二者之間具有因果關(guān)系，且王先生抗辯霉?jié)n原因不確定，需經(jīng)過(guò)鑒定確認(rèn)，但未提交鑒定申請(qǐng)，應(yīng)當(dāng)自行承擔(dān)舉證不能的不利后果。

案涉房屋含恒溫恒濕的新風(fēng)系統(tǒng)，相應(yīng)租金高于市場(chǎng)上其他普通住宅，王先生作為承租方對(duì)案涉房屋的科技系統(tǒng)及相應(yīng)的合理使用及注意事項(xiàng)應(yīng)屬明知，其抗辯該科技系統(tǒng)不具有普及性，對(duì)相應(yīng)注意事項(xiàng)無(wú)法知曉的意見(jiàn)，缺乏依據(jù)，法院不予采納。

綜上，法院認(rèn)為，王先生未盡到合理使用案涉房屋的義務(wù)，致房屋墻體發(fā)霉，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)維修責(zé)任，但其拒不承擔(dān)維修責(zé)任，構(gòu)成違約。而李小姐在收到維修通知后，立即協(xié)同房修、物業(yè)等人前往查看并提出相應(yīng)協(xié)助維修方案，盡到了配合維修的義務(wù)，王先生主張李小姐未履行維修義務(wù)構(gòu)成違約的意見(jiàn)，缺乏依據(jù)，法院不予采納。

承辦法官王耀華表示，對(duì)于科技住宅、地暖房等特殊類(lèi)型房屋，特別是在梅雨季節(jié)等特殊氣候條件下，需要特別注意防潮措施，并嚴(yán)格遵守使用規(guī)范。相較于普通房屋，租賃此類(lèi)房屋時(shí)，出租人與承租人應(yīng)盡到更高注意義務(wù)。出租人應(yīng)通過(guò)書(shū)面合同、口頭告知、張貼提示等多種方式，全面履行告知義務(wù)，確保承租人充分知曉房屋使用注意事項(xiàng)；承租人應(yīng)當(dāng)按照操作說(shuō)明使用房屋設(shè)施，避免因不當(dāng)操作導(dǎo)致設(shè)備損壞或房屋受損。